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投资销售均放缓,房价滞涨,融资很贵,还有15.4万亿债务将至,楼市要凉?

图片来源:视觉中国
12月14日,国家统计局公布了全国房地产开发投资和销售情况数据,前11月全国住宅投资7.8万亿,已超去年全年;此外,住宅销售额及销售面积分别为10.99万亿元和12.87亿平方米,也将大概率超过去年水平。
但是,让人担忧的是,住宅投资增速已连续5个月下滑,住宅销售面积增速同样连续5月下滑,住宅销售额增速则连续4月下滑。

当前,全国住宅平均价格有滞涨迹象,房企融资成本不断走高,加之未来3年将有高达15.4万亿元债务到期,房地产行业或将陷入“泥潭”……

住宅投资增速连续5月下滑

根据12月14日国家统计局公布额1-11月份全国房地产开发投资和销售情况数据,前11月全国住宅投资78027亿元,同比增长13.6%,增速较1-10月回落0.1个百分点。不过,从绝对量来看,今年前11月全国住宅投资已超过去年全年的7.51万亿元。从增速看,自今年1-7月创出年内最高的14.2%的投资增速之后,至今住宅投资增速已连续5个月下滑。数据来源:国家统计局

住宅销售增速也持续回落

虽说住宅投资增速近来持续下滑,但2018年增速明显高于2017年,可住宅销售却是另一番景象了。
前11个月,全国住宅销售面积12.87亿平方米,销售金额10.99万亿元,预计超越去年将是大概率事件。但是从增速看,全国住宅销售面积在2017年前8个月一直维持在10%以上的增速,2017年1-2月增速甚至超过20%,此后至今的14个月(其中2018年1-2月合并),增速一直低于10%,且不断震荡走低,最新(2018年1-11月)增速已降到2.1%,较今年1-10月份再次回落0.7个百分点。此外,住宅销售面积增速也是连续5个月下滑。
而住宅销售额增速方面,自2017年以来也一直震荡走低,从2017年年初的20%以上,到最新一期的14.8%的增速,且销售额增速则是连续4个月下滑。数据来源:国家统计局

房价有停滞迹象

可以说,近来房地产业的日子不太好过,正如上面提及的,一面是投资热情下降,另一面是销售不理想,可令人尴尬的是,近来的房价还下降了。
东方财富网依据国家统计局公布的数据,整理得到的全国住宅平均价格(住宅销售额/住宅销售面积)在最近几个月有明显的停滞迹象。
2017以来,房价依然呈现震荡走高的态势,但去年全年仅年初房价有所上涨外,此后一路震荡走低,到了今年上半年,全国住宅均价再次明显上行,下半年开始则明显滞涨。
具体看,过去4个月中的8、9、10三个月全国住宅均价是连续下跌的,上个月(11月份)虽有所抬头,但依然没有达到8月份的水平。数据来源:国家统计局

资金需求大,融资成本高

如此一来,房地产开发企业所面临的资金压力是可想而知的,当前,雪上加霜的是,房地产企业的融资成本不断走高。
根据克而瑞的统计数据显示,11月份房企发债融资成本为8.54%,达到2015年以来的单月最高水平。在融资收紧的情况下,房企融资成本不断增加,特别是境外债融资,本月房企平均境外债融资成本11.47%,较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。
此外,2018年1-11月房企平均融资成本6.32%,较前10月的6.06%显著上升,已超过2017年全年平均值。
对于房企来说,即使融资成本不断攀升,但是房企对资金的需求却有增无减,据克而瑞统计,11月份,企业发债总量546.5亿元,环比上月上升99.0%,结束了连续6个月下降的趋势。其中境外债发行量最大,达285.1亿元,环比大幅增长419.3%,占比达到了52.2%。对此,某中小房企财务负责人表示:“经过前几年的快速扩张,很多房企现在都是高负债运营,而现在融资环境一直收得非常紧,又赶上房企销售增速持续下滑,回款周期不断延长,所以融资成了眼下各大房企最重要的事情。”

房企将迎偿债高峰

真是祸不单行,对于房企来说,资金压力这么大,且融资这么困难,可这几年却是房企的偿债高峰期。
根据恒大研究院此前发布的报告显示,2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期,今年就有2.9万亿元债务进入兑付期。
而进入2019年,将迎来偿债高峰,将有6.1万亿元债务进行兑付,此后债务虽逐年走低,但2020年、2021年依然有5.9万亿元和3.4万亿元债务将兑付,均超过今年水平。数据来源:恒大研究院
正如新城控股高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时所表示的:“部分企业负债率过高,可能在遭遇市场不确定之时面临失控风险。”
房地产行业已进入深水区,在如此困难的今年,有的房企开源节流,减少拿地,有的房企却逆势扩张,接下来,一轮新的行业洗牌或许将愈演愈烈……

本文仅供投资者参考,不构成投资建议。
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